Bail commercial et Covid-19

Pas de condamnation au paiement des loyers en référé en l’absence de renégociation de bonne foi des conditions locatives !

Dans deux ordonnances rendues par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris le 26 octobre 2020 (n° 20/53713 et n° 22/55901), il a tout d’abord été rappelé que les dispositions dérogatoires de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, si elles avaient pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, n’avaient pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.

Pas de force majeure

Il a ensuite été précisé que le preneur ne peut pas opposer au bailleur, pour s’exonérer du paiement de son loyer commercial, la force majeure ou la théorie des risques, ainsi que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance (le contexte sanitaire ne lui étant pas imputable).

Obligation d’exécution de bonne foi

En revanche, le juge a rappelé que le principe selon lequel les contrats doivent être exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil) implique qu’en cas de circonstances exceptionnelles, les parties vérifient si les circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Cette question relève de la compétence des juges du fond.

Le fondement juridique à privilégier pour demander à votre bailleur un aménagement du paiement de vos loyers commerciaux, leur réduction ou leur suspension est donc la bonne foi contractuelle.

Demander une renégociation du contrat

On rappellera également utilement les dispositions de l’article 1195 du code civil aux termes desquelles il est possible de « demander une renégociation du contrat » à son cocontractant en cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rendant l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque sans que cette demande ne dispense son auteur d’exécuter son obligation pendant les négociations, à savoir ici, de payer ses loyers.

Post by Matthieu Hue

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